TAMBAHAN
LEMBARAN NEGARA RI
| No. 3632 |
(Penjelasan Atas Lembaran Negara Tahun 1996 Nomor
42) |
PENJELASAN
ATAS
UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 4 TAHUN
1996
TENTANG
HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA
BENDA-BENDA YANG
BERKAITAN DENGAN TANAHI. UMUM
1. Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional,
merupakan salah satu upaya mewujudkan kesejahteraan rakyat yang adil dan makmur
berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Dalam rangka memelihara
kesinambungan pembangunan tersebut, yang para pelakunya meliputi baik Pemerintah
maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badan hukum, sangat diperlukan
dana dalam jumlah yang besar. Dengan meningkatnya kegiatan pembangunan,
meningkat juga keperluan akan tersedianya dana, yang sebagian besar diperoleh
melalui kegiatan perkreditan.
Mengingat pentingnya kedudukan dana perkreditan tersebut
dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit
serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak
jaminan yang kuat dan yang dapat pula memberikan kepastian hukum bagi semua
pihak yang berkepentingan.
2. Dalam Pasal 51 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang disebut juga Undang-Undang Pokok
Agraria, sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat yang dapat dibebankan
pada hak atas tanah, yaitu Hak Tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek
dan Credietverband. Selama 30 tahun lebih sejak mulai berlakunya Undang-Undang
Pokok Agraria, lembaga Hak Tanggungan di atas belum dapat berfungsi sebagaimana
mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap,
sesuai yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 Undang-undang tersebut. Dalam
kurun waktu itu, berdasarkan ketentuan peralihan yang tercantum dalam Pasal 57
Undang-Undang Pokok Agraria, masih diberlakukan ketentuan Hypotheek sebagaimana
dimaksud dalam Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia dan ketentuan
Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana yang telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190, sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya
dalam atau berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria.
Ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan di
atas berasal dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang
berlaku sebelum adanya Hukum Tanah Nasional, sebagaimana pokok-pokok
ketentuannya tercantum dalam Undang-Undang Pokok Agraria dan dimaksudkan untuk
diberlakukannya hanya untuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu terbentuknya
Undang-undang yang dimaksud oleh Pasal 51 di atas.
Oleh karena itu ketentuan tersebut jelas tidak sesuai dengan
asas-asas Hukum Tanah Nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung
perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai
akibat dari kemajuan pembangunan ekonomi. Akibatnya ialah timbulnya perbedaan
pandangan dan penafsiran mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum
jaminan atas tanah, misalnya mengenai pencantuman titel eksekutorial,
pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya, sehingga peraturan perundang-undangan
tersebut dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan
perkreditan.
3. Atas dasar kenyataan tersebut, perlu segera ditetapkan
undang-undang mengenai lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan
ciri-ciri:
a. memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada
pemegangnya;
b. selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapa pun
obyek itu berada;
c. memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat
mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan;
d. mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
4. Memperhatikan ciri-ciri di atas, maka dengan Undang-undang ini
ditetapkan ketentuan-ketentuan mengenai lembaga hak jaminan yang oleh
Undang-Undang Pokok Agraria diberi nama Hak Tanggungan. Dengan diundangkannya
Undang-undang ini, maka kita akan maju selangkah dalam mewujudkan tujuan
Undang-Undang Pokok Agraria membangun Hukum Tanah nasional, dengan menciptakan
kesatuan dan kesederhanaan hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat
seluruhnya.
Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan
utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain. Dalam arti, bahwa jika debitor cidera janji,
kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah
yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan, dengan hak mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain.
Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi
piutang-piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang
berlaku.
5. Dalam Undang-Undang Pokok Agraria yang ditunjuk sebagai hak
atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan, sebagai hak-hak atas
tanah yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Oleh
karena itu dalam Pasal 51 Undang-Undang Pokok Agraria yang harus diatur dengan
undang-undang adalah Hak Tanggungan atas Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna
Bangunan.
Hak Pakai dalam Undang-Undang Pokok Agraria tidak ditunjuk
sebagai obyek Hak Tanggungan, karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas
tanah yang wajib didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas
untuk dapat dijadikan jaminan utang. Dalam perkembangannya Hak Pakai pun harus
didaftarkan, yaitu Hak Pakai yang diberikan atas tanah Negara. Sebagian dari Hak
Pakai yang didaftar itu, menurut sifat dan kenyataannya dapat dipindahtangankan,
yaitu yang diberikan kepada orang perseorangan dan badan-badan hukum perdata.
Dalam Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, Hak Pakai yang
dimaksudkan itu dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia.
Dalam Undang-undang ini Hak Pakai tersebut ditunjuk sebagai
obyek Hak Tanggungan. Sehubungan dengan itu, maka untuk selanjutnya, Hak
Tanggungan merupakan satu-satunya lembaga hak jaminan atas tanah, dan dengan
demikian menjadi tuntaslah unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang merupakan salah
satu tujuan utama Undang-Undang Pokok Agraria.
Pernyataan bahwa Hak Pakai tersebut dapat dijadikan obyek Hak
Tanggungan merupakan penyesuaian ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria dengan
perkembangan Hak Pakai itu sendiri serta kebutuhan masyarakat.
Selain mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional, yang tidak
kurang pentingnya adalah, bahwa degan ditunjuknya Hak Pakai tersebut sebagai
obyek Hak Tanggungan, bagi para pemegang haknya, yang sebagian terbesar terdiri
atas golongan ekonomi lemah yang tidak berkemampuan untuk mempunyai tanah dengan
Hak Milik atau Hak Guna Bangunan, menjadi terbuka kemungkinannya untuk
memperoleh kredit yang diperlukannya, dengan menggunakan tanah yang dipunyainya
sebagai jaminan.
Dalam pada itu Hak Pakai atas tanah Negara, yang walaupun
wajib didaftar, tetapi karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti
Hak Pakai atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas nama Badan Keagamaan dan Sosial,
dan Hak Pakai atas nama Perwakilan Negara Asing, yang berlakunya tidak
ditentukan jangka waktunya dan diberikan selama tanahnya dipergunakan untuk
keperluan tertentu, bukan merupakan obyek Hak Tanggungan.
Demikian pula Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak dapat
dibebani Hak Tanggungan, karena tidak memenuhi kedua syarat di atas. Tetapi
mengingat perkembangan kebutuhan masyarakat dan pembangunan di kemudian hari,
dalam Undang-undang ini dibuka kemungkinannya untuk dapat juga ditunjuk sebagai
obyek Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratan sebagai yang disebutkan di
atas. Hal itu lebih lanjut akan diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Dengan demikian maka hak-hak atas tanah yang dengan
Undang-undang ini ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut
sifatnya dapat dipindahtangankan. Sedang bagi Hak Pakai atas tanah Hak Milik
dibuka kemungkinannya untuk di kemudian hari dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan, jika telah dipenuhi persyaratannya.
Tanah Hak Milik yang sudah diwakafkan, dan tanah-tanah yang
dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun
didaftar, karena menurut sifat dan tujuannya tidak dapat dipindahtangankan,
tidak dapat dibebani Hak Tanggungan.
6. Hak Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini pada
dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun
kenyataannya seringkali terdapat benda-benda berupa bangunan, tanaman, dan hasil
karya, yang secara tetap merupakan satu kesatuan dengan tanah yang dijadikan
jaminan tersebut. Sebagaimana diketahui Hukum Tanah Nasional didasarkan pada
hukum adat, yang menggunakan asas pemisahan horizontal. Sehubungan dengan itu,
maka dalam kaitannya dengan bangunan, tanaman, dan hasil karya tersebut, Hukum
Tanah Nasional menggunakan juga asas pemisahan horizontal.
Dalam rangka asas pemisahan horizontal, benda-benda yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan merupakan bagian dari
tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak-hak
atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut.
Namun demikian penerapan asas-asas hukum adat tidaklah
mutlak, melainkan selalu memperhatikan dan disesuaikan dengan perkembangan
kenyataan dan kebutuhan dalam masyarakat yang dihadapinya. Atas dasar kenyataan
sifat hukum adat itu, dalam rangka asas pemisahan horizontal tersebut, dalam
Undang-undang ini dinyatakan, bahwa pembebanan Hak Tanggungan atas tanah,
dimungkinkan pula meliputi benda-benda sebagaimana dimaksud di atas. Hal
tersebut telah dilakukan dan dibenarkan oleh hukum dalam praktek, sepanjang
benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan dan
keikutsertaannya dijadikan jaminan, dengan tegas dinyatakan oleh pihak-pihak
dalam akta Pemberian Hak Tanggungannya. Bangunan, tanaman, dan hasil karya yang
ikut dijadikan jaminan itu tidak terbatas pada yang dimiliki oleh pemegang hak
atas tanah yang bersangkutan, melainkan dapat juga meliputi yang dimiliki pihak
lain. Sedangkan bangunan yang menggunakan ruang bawah tanah, yang secara fisik
tidak ada hubungannya dengan bangunan yang ada di atas permukaan bumi di
atasnya, tidak termasuk dalam pengaturan ketentuan mengenai Hak Tanggungan
menurut Undang-undang ini.
Oleh sebab itu Undang-undang ini diberi judul: Undang-Undang
tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan
Tanah, dan dapat disebut Undang-Undang Hak Tanggungan.
7. Proses pembebanan Hak Tanggungan dilaksanakan melalui dua
tahap kegiatan, yaitu:
a. tahap pemberian Hak Tanggungan, dengan dibuatnya Akta
Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya
disebut PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin;
b. tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan
saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.
Menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku, PPAT
adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta pemindahan hak atas tanah dan
akta lain dalam rangka pembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya
ditetapkan, sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai tanah
yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalam kedudukan sebagai yang
disebutkan di atas, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta
otentik.
Pengertian perbuatan hukum pembebanan hak atas tanah yang
pembuatan aktanya merupakan kewenangan PPAT, meliputi pembuatan akta pembebanan
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37
Undang-Undang Pokok Agraria dan pembuatan akta dalam rangka pembebanan Hak
Tanggungan yang diatur dalam Undang-undang ini.
Dalam memberikan Hak Tanggungan, pemberi Hak Tanggungan wajib
hadir di hadapan PPAT. Jika karena sesuatu sebab tidak dapat hadir sendiri, ia
wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya, dengan surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan, disingkat SKMHT, yang berbentuk akta otentik. Pembuatan SKMHT selain
kepada Notaris, ditugaskan juga kepada PPAT yang keberadaannya sampai pada
wilayah kecamatan, dalam rangka memudahkan pemberian pelayanan kepada
pihak-pihak yang memerlukan.
Pada saat pembuatan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan,
harus sudah ada keyakinan pada Notaris atau PPAT yang bersangkutan, bahwa
pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek Hak Tanggungan yang dibebankan, walaupun kepastian mengenai
dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian Hak
Tanggungan itu didaftar.
Pada tahap pemberian Hak Tanggungan oleh pemberi Hak
Tanggungan kepada kreditor, Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak
Tanggungan itu baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku-tanah di Kantor
Pertanahan. Oleh karena itu kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan
tersebut adalah sangat penting bagi kreditor.
Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannya yang
diutamakan terhadap kreditor-kreditor yang lain, melainkan juga menentukan
peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditor-kreditor lain yang juga pemegang
Hak Tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya. Untuk memperoleh
kepastian mengenai saat pendaftarannya, dalam Undang-undang ini ditentukan,
bahwa tanggal buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan adalah tanggal hari
ketujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut
secara lengkap oleh Kantor Pertanahan, dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari
libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja
berikutnya.
Dalam rangka memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang
diutamakan bagi kreditor pemegang Hak Tanggungan tersebut, ditentukan pula,
bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan beserta surat-surat lain yang diperlukan
bagi pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh PPAT kepada Kantor Pertanahan
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganannya. Demikian
pula pelaksanaan kuasa membebankan Hak Tanggungan yang dimaksudkan di atas
ditetapkan batas waktunya, yaitu 1 (satu) bulan untuk hak atas tanah yang sudah
terdaftar dan 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum
terdaftar.
8. Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan
atau accessoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu
perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya
ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya.
Dalam hal piutang yang bersangkutan beralih kepada kreditor
lain, Hak Tanggungan yang menjaminnya, karena hukum beralih pula kepada kreditor
tersebut. Pencatatan peralihan Hak Tanggungan tersebut tidak memerlukan akta
PPAT, tetapi cukup didasarkan pada akta beralihnya piutang yang dijamin.
Pencatatan peralihan itu dilakukan pada buku-tanah dan
sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan, serta pada buku-tanah dan
sertipikat hak atas tanah yang dijadikan jaminan.
Demikian juga Hak Tanggungan menjadi hapus karena hukum,
apabila karena pelunasan atau sebab-sebab lain, piutang yang dijaminnya menjadi
hapus. Dalam hal ini pun pencatatan hapusnya Hak Tanggungan yang bersangkutan
cukup didasarkan pada pernyataan tertulis dari kreditor, bahwa piutang yang
dijaminnya hapus.
Pada buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan
catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertipikatnya ditiadakan.
Pencatatan serupa, yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai "roya",
dilakukan juga pada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang semula
dijadikan jaminan.
Sertipikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan
tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.
Dengan tidak mengabaikan kepastian hukum bagi pihak-pihak
yang berkepentingan, kesederhanaan administrasi pendaftaran Hak Tanggungan,
selain dalam hal peralihan dan hapusnya piutang yang dijamin, juga tampak pada
hapusnya hak tersebut karena sebab-sebab lain, yaitu karena dilepaskan oleh
kreditor yang bersangkutan, pembersihan obyek Hak Tanggungan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan hapusnya hak atas tanah
yang dijadikan jaminan.
Sehubungan dengan hal-hal yang telah dikemukakan di atas,
Undang-undang ini mengatur tata cara pencatatan peralihan dan hapusnya Hak
Tanggungan, termasuk pencoretan atau roya.
9. Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan
pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Walaupun secara
umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam Hukum Acara Perdata yang
berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara khusus ketentuan tentang
eksekusi Hak Tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur lembaga
parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal 224 Reglemen Indonesia yang
Diperbaharui (Het Herziene Indonesisch Reglement) dan Pasal 258 Reglemen Acara
Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het
Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en Madura).
Sehubungan dengan itu pada sertipikat Hak Tanggungan, yang
berfungsi sebagai surat-tanda-bukti adanya Hak Tanggungan, dibubuhkan irah-irah
dengan kata-kata "DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA", untuk
memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah
mempunyai kekuatan hukum tetap. Selain itu sertipikat Hak Tanggungan tersebut
dinyatakan sebagai pengganti grosse acte Hypotheek, yang untuk eksekusi
hypotheek atas tanah ditetapkan sebagai syarat dalam melaksanakan ketentuan
pasal-pasal kedua Reglemen di atas.
Agar ada kesatuan pengertian dan kepastian mengenai
penggunaan ketentuan-ketentuan tersebut, ditegaskan lebih lanjut dalam
Undang-undang ini, bahwa selama belum ada peraturan perundang-undangan yang
mengaturnya, peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang diatur dalam kedua
Reglemen tersebut, berlaku terhadap eksekusi Hak Tanggungan.
10. Untuk memudahkan dan menyederhanakan pelaksanaan
ketentuan-ketentuan Undang-undang ini bagi kepentingan pihak-pihak yang
bersangkutan, kepada Ketua Pengadilan Negeri diberikan kewenangan tertentu,
yaitu: penetapan memberikan kuasa kepada kreditor untuk mengelola obyek Hak
Tanggungan, penetapan hal-hal yang berkaitan dengan permohonan pembersihan obyek
Hak Tanggungan, dan pencoretan Hak Tanggungan.
11. Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan
kepada pihak-pihak yang berkepentingan, dalam Undang-undang ini diatur sanksi
administratif yang dikenakan kepada para pelaksanaan yang bersangkutan, terhadap
pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuan pelaksanaan
tugasnya masing-masing.
Selain dikenakan sanksi administratif tersebut di atas,
apabila memenuhi syarat yang diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat
secara perdata dan/atau dituntut pidana.
12. Undang-undang ini merupakan pelaksanaan Undang-Undang Pokok
Agraria yang disesuaikan dengan perkembangan keadaan dan mengatur berbagai hal
baru berkenaan dengan lembaga Hak Tanggungan sebagaimana telah diuraikan di
atas, yang cakupannya meliputi:
a. obyek Hak Tanggungan;
b. pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan;
c. tata cara pemberian, pendaftaran, peralihan, dan hapusnya Hak
Tanggungan;
d. eksekusi Hak Tanggungan;
e. pencoretan Hak
Tanggungan;
f. sanksi administratif;
dan dilengkapi pula dengan Penjelasan
Umum serta Penjelasan Pasal demi Pasal.
Ketentuan pelaksanaan lebih lanjut hal-hal yang diatur dalam
Undang-Undang Hak Tanggungan ini, terdapat dalam berbagai peraturan
perundang-undangan yang sudah ada, sedang sebagian lagi masih perlu ditetapkan
dalam bentuk Peraturan Pemerintah dan peraturan perundang-undangan
lain.
II. PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Cukup jelas
Pasal 2
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan sifat tidak dapat dibagi-bagi dari Hak
Tanggungan adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak
Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang
yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban
Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan itu tetap membebani seluruh obyek Hak
Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.
Ayat (2)
Ketentuan ini merupakan perkecualian dari asas yang ditetapkan
pada ayat (1) untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara
lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang
semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh kompleks dan kemudian akan
dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir
ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan.
Sesuai
ketentuan ayat ini apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas
tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu
kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak
dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan secara tegas
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Pasal
3
Ayat (1)
Utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa utang yang
sudah ada maupun yang belum ada tetapi sudah diperjanjikan, misalnya utang yang
timbul dari pembayaran yang dilakukan oleh kreditor untuk kepentingan debitor
dalam rangka pelaksanaan bank garansi. Jumlahnya pun dapat ditentukan secara
tetap di dalam perjanjian yang bersangkutan dan dapat pula ditentukan kemudian
berdasarkan cara perhitungan yang ditentukan dalam perjanjian yang menimbulkan
hubungan utang-piutang yang bersangkutan, misalnya utang bunga atas pinjaman
pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan
kemudian.
Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utang-piutang dapat
berupa perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada di bawah
pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh pihak
pengelola.
Ayat (2)
Seringkali terjadi debitor berutang kepada lebih dari satu
kreditor, masing-masing didasarkan pada perjanjian utang-piutang yang berlainan,
misalnya kreditor adalah suatu bank dan suatu badan afiliasi bank yang
bersangkutan. Piutang para kreditor tersebut dijamin dengan satu Hak Tanggungan
kepada semua kreditor dengan satu akta pemberian Hak Tanggungan. Hak Tanggungan
tersebut dibebankan atas tanah yang sama. Bagaimana hubungan para kreditor satu
dengan yang lain, diatur oleh mereka sendiri, sedangkan dalam hubungannya dengan
debitor dan pemberi Hak Tanggungan kalau bukan debitor sendiri yang memberinya,
mereka menunjuk salah satu kreditor yang akan bertindak atas nama mereka.
Misalnya mengenai siapa yang akan menghadap PPAT dalam pemberian Hak Tanggungan
yang diperjanjikan dan siapa yang akan menerima dan menyimpan sertipikat Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
Pasal 4
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna
Bangunan adalah hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Hak Guna
Bangunan meliputi Hak Guna Bangunan di atas tanah Negara, di atas tanah Hak
Pengelolaan, maupun di atas tanah Hak Milik.
Sebagaimana telah dikemukakan
dalam Penjelasan Umum angka 5, dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat
dijadikan obyek Hak Tanggungan adalah:
a. hak tersebut sesuai ketentuannya yang berlaku wajib didaftar
dalam daftar umum, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan. Unsur ini berkaitan
dengan kedudukan diutamakan (preferent) yang diberikan kepada kreditor pemegang
Hak Tanggungan terhadap kreditor lainnya. Untuk itu harus ada catatan mengenai
Hak Tanggungan tersebut pada buku-tanah dan sertipikat hak atas tanah yang
dibebaninya, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya (asas publisitas),
dan
b. hak tersebut menurut sifatnya harus dapat dipindahtangankan,
sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasi untuk membayar utang yang
dijamin pelunasannya.
Sehubungan dengan kedua syarat di atas, Hak Milik
yang sudah diwakafkan tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena sesuai dengan
hakikat perwakafan, Hak Milik yang demikian sudah dikekalkan sebagai harta
keagamaan.
Sejalan dengan itu, hak atas tanah yang dipergunakan untuk
keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya juga tidak dapat dibebani Hak
Tanggungan.
Ayat (2)
Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangankan
meliputi Hak Pakai yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum
untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya.
Walaupun di dalam Pasal 43 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria ditentukan bahwa untuk memindahtangankan Hak Pakai
atas tanah Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang, namun menurut
sifatnya Hak Pakai itu memuat hak untuk memindahtangankan kepada pihak
lain.
Izin yang diperlukan dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan
dengan persyaratan apakah penerima hak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang
Hak Pakai.
Mengenai kewajiban pendaftaran Hak Pakai atas tanah Negara, lihat
Penjelasan Umum angka 5.
Ayat (3)
Hak Pakai atas tanah Hak Milik baru dapat dibebani Hak
Tanggungan apabila hal itu sudah ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
Ketentuan ini diadakan, karena perkembangan mengenai Hak Pakai atas tanah Hak
Milik tergantung pada keperluannya di dalam masyarakat.
Walaupun pada waktu
ini belum dianggap perlu mewajibkan pendaftaran Hak Pakai atas tanah Hak Milik,
sehingga hak tersebut tidak memenuhi syarat untuk dibebani Hak Tanggungan, namun
untuk menampung perkembangan di waktu yang akan datang kemungkinan untuk
membebankan Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas tanah Hak Milik tidak ditutup
sama sekali.
Lihat Penjelasan Umum angka 5.
Ayat (4)
Sebagaimana sudah dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 6, Hak
Tanggungan dapat pula meliputi bangunan, tanaman, dan hasil karya misalnya
candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang
bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani Hak Tanggungan bersamaan dengan
tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada di atas maupun di bawah
permukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannya dengan hak atas tanah
yang bersangkutan.
Ayat (5)
Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada
ayat (4), pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman, dan hasil karya yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang hak
atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberian Hak Tanggungan atas tanah
yang bersangkutan dan dinyatakan di dalam satu Akta Pemberian Hak Tanggungan,
yang ditandatangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang hak atas tanahnya atau
kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi Hak Tanggungan.
Yang dimaksud
dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani Hak
Tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan.
Pasal 5
Ayat (1)
Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani lebih dari satu Hak
Tanggungan sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat utama, peringkat
kedua, dan seterusnya.
Ayat (2)
Yang dimaksud dengan tanggal pendaftaran adalah tanggal buku
tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (4).
Ayat
(3)
Dalam hal lebih dari satu Hak Tanggungan atas satu obyek Hak
Tanggungan dibuat pada tanggal yang sama, peringkat Hak Tanggungan tersebut
ditentukan oleh nomor urut akta pemberiannya. Hal ini dimungkinkan karena
pembuatan beberapa Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut hanya dapat dilakukan
oleh PPAT yang sama.
Pasal 6
Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri
merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh
pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat
lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang
diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji,
pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui
pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan
dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih
dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi
hak pemberi Hak Tanggungan.
Pasal 7
Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan
pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek Hak Tanggungan sudah berpindahtangan dan
menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya
melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.
Pasal 8
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Karena lahirnya Hak Tanggungan adalah pada saat didaftarnya Hak
Tanggungan tersebut, maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
obyek Hak Tanggungan diharuskan ada pada pemberi Hak Tanggungan pada saat
pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan. Untuk itu harus dibuktikan keabsahan
kewenangan tersebut pada saat didaftarnya Hak Tanggungan yang
bersangkutan.
Lihat Penjelasan Umum angka 7.
Pasal 9
Cukup jelas
Pasal 10
Ayat (1)
Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, pemberiannya
haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok, yaitu perjanjian yang
menimbulkan hubungan hukum utang-piutang yang dijamin pelunasannya. Perjanjian
yang menimbulkan hubungan utang-piutang ini dapat dibuat dengan akta di bawah
tangan atau harus dibuat dengan akta otentik, tergantung pada ketentuan hukum
yang mengatur materi perjanjian itu. Dalam hal hubungan utang-piutang itu timbul
dari perjanjian utang-piutang atau perjanjian kredit, perjanjian tersebut dapat
dibuat di dalam maupun di luar negeri dan pihak-pihak yang bersangkutan dapat
orang perseorangan atau badan hukum asing sepanjang kredit yang bersangkutan
dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah negara Republik
Indonesia.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Yang dimaksud dengan hak lama adalah hak kepemilikan atas tanah
menurut hukum adat yang telah ada akan tetapi proses administrasi dalam
konversinya belum selesai dilaksanakan. Syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah
syarat-syarat yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
Mengingat tanah dengan hak sebagaimana dimaksud di atas pada waktu
ini masih banyak, pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah itu dimungkinkan
asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas
tanah tersebut. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada
pemegang hak atas tanah yang belum bersertipikat untuk memperoleh kredit. Di
samping itu, kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong
pensertipikatan hak atas tanah pada umumnya.
Dengan adanya ketentuan ini
berarti bahwa penggunaan tanah yang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk,
dan lain-lain yang sejenis masih dimungkinkan sebagai agunan sebagaimana diatur
dalam Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Ketentuan ini
menunjukkan bagaimana caranya untuk meningkatkan pemberian agunan tersebut
menjadi Hak Tanggungan.
Pasal 11
Ayat (1)
Ketentuan ini menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya
Akta Pemberian Hak Tanggungan. Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal yang
disebut pada ayat ini dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan mengakibatkan akta
yang bersangkutan batal demi hukum.
Ketentuan ini dimaksudkan untuk memenuhi
asas spesialitas dari Hak Tanggungan, baik mengenai subyek, obyek, maupun utang
yang dijamin.
Huruf a
Apabila Hak Tanggungan dibebankan pula pada benda-benda yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah milik orang perseorangan atau badan hukum
lain daripada pemegang hak atas tanah, pemberi Hak Tanggungan adalah pemegang
hak atas tanah bersama-sama pemilik benda tersebut.
Huruf b
Dengan dianggapnya kantor PPAT sebagai domisili Indonesia bagi
pihak yang berdomisili di luar negeri apabila domisili pilihannya tidak disebut
di dalam akta, syarat pencantuman domisili pilihan tersebut dianggap sudah
dipenuhi.
Huruf c
Penunjukan utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana
dimaksud pada huruf ini meliputi juga nama dan identitas debitor yang
bersangkutan.
Huruf d
Cukup jelas
Huruf e
Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud pada huruf ini meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang
bersangkutan atau bagi tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat
uraian mengenai kepemilikan, letak, batas-batas, dan luas
tanahnya.
Ayat (2)
Janji-janji yang dicantumkan pada ayat ini sifatnya fakultatif
dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akta. Pihak-pihak bebas menentukan
untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji ini dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungan.
Dengan dimuatnya janji-janji tersebut dalam Akta Pemberian
Hak Tanggungan yang kemudian didaftar pada Kantor Pertanahan, janji-janji
tersebut juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.
Huruf a dan
b
Pemberi Hak Tanggungan masih diperbolehkan melaksanakan
kewenangan yang dibatasi sebagaimana dimaksud pada huruf-huruf ini sepanjang
untuk itu telah diperoleh persetujuan tertulis dari pemegang Hak
Tanggungan.
Huruf c
Janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan
untuk mengelola obyek Hak Tanggungan dapat merugikan pemberi Hak
Tanggungan.
Oleh karena itu, janji tersebut haruslah disertai persyaratan
bahwa pelaksanaannya masih memerlukan penetapan Ketua Pengadilan Negeri. Sebelum
mengeluarkan penetapan tersebut Ketua Pengadilan Negeri perlu memanggil dan
mendengar pihak-pihak yang berkepentingan, yaitu pemegang Hak Tanggungan dan
pemberi Hak Tanggungan serta debitor apabila pemberi Hak Tanggungan bukan
debitor.
Huruf d
Dalam janji ini termasuk pemberian kewenangan kepada pemegang
Hak Tanggungan untuk atas biaya pemberi Hak Tanggungan mengurus perpanjangan hak
atas tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan untuk mencegah hapusnya Hak
Tanggungan karena hapusnya hak atas tanah, dan melakukan pekerjaan lain yang
diperlukan untuk menjaga agar obyek Hak Tanggungan tidak berkurang nilainya yang
akan mengakibatkan berkurangnya harga penjualan sehingga tidak cukup untuk
melunasi utang yang dijamin.
Huruf e
Untuk dipunyainya kewenangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan dicantumkan janji ini.
Huruf f
Janji ini dimaksudkan untuk melindungi kepentingan pemegang Hak
Tanggungan kedua dan seterusnya.
Dengan adanya janji ini, tanpa persetujuan
pembersihan dari pemegang Hak Tanggungan kedua dan seterusnya, Hak Tanggungan
kedua dan seterusnya tetap membebani obyek Hak Tanggungan, walaupun obyek itu
sudah dieksekusi untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan
pertama.
Huruf g
Yang dimaksud pada huruf ini adalah melepaskan haknya secara
sukarela.
Huruf h
Yang dimaksud pada huruf ini adalah pelepasan hak secara
sukarela, atau pencabutan hak untuk kepentingan umum berdasarkan peraturan
perundang-undangan.
Huruf i
Cukup jelas
Huruf j
Janji ini penting untuk dapat memperoleh harga yang tinggi dalam
penjualan obyek Hak Tanggungan.
Huruf k
Tanpa dicantumkannya janji ini, sertipikat hak atas tanah yang
dibebani Hak Tanggungan diserahkan kepada pemberi Hak
Tanggungan.
Pasal 12
Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
debitor dan pemberi Hak Tanggungan lainnya, terutama jika nilai obyek Hak
Tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin. Pemegang Hak Tanggungan
dilarang untuk secara serta merta menjadi pemilik obyek Hak Tanggungan karena
debitor cidera janji. Walaupun demikian tidaklah dilarang bagi pemegang Hak
Tanggungan untuk menjadi pembeli obyek Hak Tanggungan asalkan melalui prosedur
yang diatur dalam Pasal 20.
Pasal 13
Ayat (1)
Salah satu asas Hak Tanggungan adalah asas publisitas.
Oleh
Karena itu didaftarkannya pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk
lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak
ketiga.
Ayat (2)
Dengan pengiriman oleh PPAT berarti akta dan warkah lain yang
diperlukan itu disampaikan ke Kantor Pertanahan melalui petugasnya atau dikirim
melalui pos tercatat. PPAT wajib menggunakan cara yang paling baik dan aman
dengan memperhatikan kondisi daerah dan fasilitas yang ada, serta selalu
berpedoman pada tujuan untuk didaftarnya Hak Tanggungan itu secepat
mungkin.
Warkah lain yang dimaksud pada ayat ini meliputi surat-surat bukti
yang berkaitan dengan obyek Hak Tanggungan dan identitas pihak-pihak yang
bersangkutan, termasuk di dalamnya sertipikat hak atas tanah dan/atau
surat-surat keterangan mengenai obyek Hak Tanggungan.
PPAT wajib melaksanakan
ketentuan pada ayat ini karena jabatannya. Sanksi atas pelanggarannya akan
ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur jabatan
PPAT.
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Agar pembuatan buku-tanah Hak Tanggungan tersebut tidak
berlarut-larut sehingga dapat merugikan pihak-pihak yang berkepentingan dan
mengurangi jaminan kepastian hukum, ayat ini menetapkan satu tanggal yang pasti
sebagai tanggal buku-tanah itu, yaitu tanggal hari ketujuh dihitung dari hari
dipenuhinya persyaratan berupa surat-surat untuk pendaftaran secara
lengkap.
Ayat (5)
Dengan dibuatnya buku-tanah Hak Tanggungan, asas publisitas
terpenuhi dan Hak Tanggungan itu mengikat juga pihak
ketiga.
Pasal 14
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2) dan ayat (3)
Irah-irah yang dicantumkan pada sertipikat Hak Tanggungan dan
dalam ketentuan pada ayat ini, dimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan
eksekutorial pada sertipikat Hak Tanggungan, sehingga apabila debitor cidera
janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap, melalui tata cara dan dengan menggunakan
lembaga parate executie sesuai dengan peraturan Hukum Acara Perdata.
Lihat
Penjelasan Umum angka 9 dan penjelasan Pasal 26.
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Cukup jelas
Pasal 15
Ayat (1)
Sebagaimana telah dikemukakan dalam Penjelasan Umum angka 7 pada
asasnya pembebanan Hak Tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak
Tanggungan. Hanya apabila benar-benar diperlukan, yaitu dalam hal pemberi Hak
Tanggungan tidak dapat hadir dihadapan PPAT, diperkenankan penggunaan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan. Sejalan dengan itu, surat kuasa tersebut harus
diberikan langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan
mengenai muatannya sebagaimana ditetapkan pada ayat ini. Tidak dipenuhinya
syarat ini mengakibatkan surat kuasa yang bersangkutan batal demi hukum, yang
berarti bahwa surat kuasa yang bersangkutan tidak dapat digunakan sebagai dasar
pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan. PPAT wajib menolak permohonan untuk
membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan, apabila Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan tidak dibuat sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan atau tidak memenuhi
persyaratan termaksud di atas.
Huruf a
Yang dimaksud dengan tidak memuat kuasa untuk melakukan
perbuatan hukum lain dalam ketentuan ini, misalnya tidak memuat kuasa untuk
menjual, menyewakan obyek Hak Tanggungan, atau memperpanjang hak atas
tanah.
Huruf b
Yang dimaksud dengan pengertian substitusi menurut Undang-undang
ini adalah penggantian penerima kuasa melalui pengalihan. Bukan merupakan
substitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka
penugasan untuk bertindak mewakilinya, misalnya Direksi Bank menugaskan
pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya atau pihak
lain.
Huruf c
Kejelasan mengenai unsur-unsur pokok dalam pembebanan Hak
Tanggungan sangat diperlukan untuk kepentingan perlindungan pemberi Hak
Tanggungan.
Jumlah utang yang dimaksud pada huruf ini adalah jumlah utang
sesuai dengan yang diperjanjikan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat
(1).
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih lama
daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus
dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang
bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih
dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.
Persyaratan bagi pendaftaran hak atas
tanah yang belum terdaftar meliputi diserahkannya surat-surat yang memerlukan
waktu untuk memperolehnya, misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat
keterangan dari Kantor Pertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum
bersertipikat, dan apabila bukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama
orang yang sudah meninggal, surat keterangan waris dan surat pembagian
waris.
Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah
bersertipikat, tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak Tanggungan sebagai
pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan
haknya, pemecahannya, atau penggabungannya.
Ayat (5)
Dalam rangka pelaksanaan pembangunan dan mengingat kepentingan
golongan ekonomi lemah, untuk pemberian kredit tertentu yang ditetapkan
Pemerintah seperti kredit program, kredit kecil, kredit pemilikan rumah, dan
kredit lain yang sejenis, batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan ayat (4) tidak berlaku.
Penentuan batas waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan untuk
jenis kredit tertentu tersebut dilakukan oleh Menteri yang berwenang di bidang
pertanahan setelah mengadakan koordinasi dan konsultasi dengan Menteri Keuangan,
Gubernur Bank Indonesia, dan pejabat lain yang terkait.
Ayat (6)
Ketentuan mengenai batas waktu berlakunya Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan dimaksudkan untuk mencegah berlarut-larutnya waktu
pelaksanaan kuasa itu.
Ketentuan ini tidak menutup kemungkinan dibuatnya
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan baru.
Pasal 16
Ayat (1)
Cessie adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor
pemegang Hak Tanggungan kepada pihak lain.
Subrogasi adalah penggantian
kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi utang debitor.
Yang dimaksud dengan
sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yang dirinci pada ayat ini, misalnya
dalam hal terjadi pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga
menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang
baru.
Karena beralihnya Hak Tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini
terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT.
Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini cukup dilakukan
berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang dijamin kepada
kreditor yang baru.
Lihat Penjelasan Umum angka 8.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Cukup jelas
Pasal 17
Cukup jelas
Pasal 18
Ayat (1)
Sesuai dengan sifat accessoir dari Hak Tanggungan, adanya Hak
Tanggungan tergantung pada adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Apabila
piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab-sebab lain, dengan sendirinya Hak
Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.
Selain itu, pemegang Hak
Tanggungan dapat melepaskan Hak Tanggungannya dan hak atas tanah dapat hapus,
yang mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan.
Hak atas tanah dapat hapus antara
lain karena hal-hal sebagaimana disebut dalam Pasal 27, Pasal 34, dan Pasal 40
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
atau peraturan perundang-undangan lainnya. Dalam hal Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, atau Hak Pakai yang dijadikan obyek Hak Tanggungan berakhir jangka
waktu berlakunya dan diperpanjang berdasarkan permohonan yang diajukan sebelum
berakhirnya jangka waktu tersebut, Hak Tanggungan dimaksud tetap melekat pada
hak atas tanah yang bersangkutan.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 19
Ayat (1)
Ketentuan ini diadakan dalam rangka melindungi kepentingan
pembeli obyek Hak Tanggungan, agar benda yang dibelinya terbebas dari Hak
Tanggungan yang semula membebaninya, jika harga pembelian tidak mencukupi untuk
melunasi utang yang dijamin.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Para pemegang Hak Tanggungan yang tidak mencapai kesepakatan
perlu berusaha sebaik-baiknya untuk mencapai kesepakatan mengenai pembersihan
obyek Hak Tanggungan sebelum masalahnya diajukan pembeli kepada Ketua Pengadilan
Negeri. Apabila diperlukan, dapat diminta jasa penengah yang disetujui oleh
pihak-pihak yang bersangkutan.
Dalam menetapkan pembagian hasil penjualan
obyek Hak Tanggungan dan peringkat para pemegang Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud pada ayat ini Ketua Pengadilan Negeri harus memperhatikan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 dan Pasal 5.
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 20
Ayat (1)
Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang
disediakan oleh Undang-undang ini bagi para kreditor pemegang Hak Tanggungan
dalam hal harus dilakukan eksekusi.
Pada prinsipnya setiap eksekusi harus
dilaksanakan dengan melalui pelelangan umum, karena dengan cara ini diharapkan
dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek Hak Tanggungan. Kreditor
berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek Hak
Tanggungan. Dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut
yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi
Hak Tanggungan.
Ayat (2)
Dalam hal penjualan melalui pelelangan umum diperkirakan tidak
akan menghasilkan harga tertinggi, dengan menyimpang dari prinsip sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) diberi kemungkinan melakukan eksekusi melalui penjualan
di bawah tangan, asalkan hal tersebut disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak
Tanggungan, dan syarat yang ditentukan pada ayat (3) dipenuhi.
Kemungkinan
ini dimaksudkan untuk mempercepat penjualan obyek Hak Tanggungan dengan harga
penjualan tertinggi.
Ayat (3)
Persyaratan yang ditetapkan pada ayat ini dimaksudkan untuk
melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan
kedua, ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan.
Pengumuman
dimaksud dapat dilakukan melalui surat kabar atau media massa lainnya, misalnya
radio, televisi, atau melalui kedua cara tersebut. Jangkauan surat kabar dan
media massa yang dipergunakan haruslah meliputi tempat letak obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan.
Yang dimaksud dengan tanggal pemberitahuan
tertulis adalah tanggal pengiriman pos tercatat, tanggal penerimaan melalui
kurir, atau tanggal pengiriman facsimile. Apabila ada perbedaan antara tanggal
pemberitahuan dan tanggal pengumuman yang dimaksud pada ayat ini, jangka waktu
satu bulan dihitung sejak tanggal paling akhir di antara kedua tanggal
tersebut.
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Untuk menghindarkan pelelangan obyek Hak Tanggungan, pelunasan
utang dapat dilakukan sebelum saat pengumuman lelang
dikeluarkan.
Pasal 21
Ketentuan ini lebih memantapkan kedudukan diutamakan pemegang
Hak Tanggungan dengan mengecualikan berlakunya akibat kepailitan pemberi Hak
Tanggungan terhadap obyek Hak Tanggungan.
Pasal 22
Ayat (1)
Hak Tanggungan telah hapus karena peristiwa-peristiwa
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18. Pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan
dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum
terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Cukup jelas
Ayat (6)
Cukup jelas
Ayat (7)
Cukup jelas
Ayat (8)
Cukup jelas
Ayat (9)
Cukup jelas
Pasal 23
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan pejabat pada ayat ini adalah PPAT dan
notaris yang disebut di dalam pasal-pasal yang bersangkutan. Pemberian sanksi
kepada pejabat tersebut dilakukan oleh pejabat yang berwenang menurut ketentuan
yang dimaksud pada ayat (4). Jenis-jenis hukumannya disesuaikan dengan berat
ringannya pelanggaran.
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 24
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Penyesuaian buku-tanah dan sertipikat Hak Tanggungan diatur
lebih lanjut dengan peraturan perundang-undangan.
Sebelum buku-tanah dan
sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan disesuaikan dengan ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14, eksekusi dan pencoretannya dilakukan
menurut ketentuan yang berlaku sebelum Undang-undang ini diundangkan.
Ayat
(3)
Termasuk dalam pengertian surat kuasa membebankan hipotik yang
dimaksud pada ayat ini adalah surat kuasa untuk menjaminkan
tanah.
Pasal 25
Cukup jelas
Pasal 26
Yang dimaksud dengan peraturan mengenai eksekusi hypotheek yang
ada dalam pasal ini, adalah ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Pasal 224
Reglemen Indonesia yang Diperbarui (Het Herzienen Indonesisch Reglement,
Staatsblad 1941-44) dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum Untuk Daerah Luar
Jawa dan Madura (Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten
Buiten Java en Madura, Staatsblad 1927-227).
Ketentuan dalam Pasal 14
yang harus diperhatikan adalah bahwa grosse acte Hypotheek yang berfungsi
sebagai surat tanda bukti adanya Hypotheek, dalam hal Hak Tanggungan adalah
sertipikat Hak Tanggungan.
Adapun yang dimaksud dengan peraturan
perundang-undangan yang belum ada, adalah peraturan perundang-undangan yang
mengatur secara khusus eksekusi Hak Tanggungan, sebagai pengganti ketentuan
khusus mengenai eksekusi hypotheek atas tanah yang disebut di
atas.
Sebagaimana dijelaskan dalam Penjelasan Umum angka 9, ketentuan
peralihan dalam Pasal ini memberikan ketegasan, bahwa selama masa peralihan
tersebut, ketentuan hukum acara di atas berlaku terhadap eksekusi Hak
Tanggungan, dengan penyerahan sertipikat Hak Tanggungan sebagai dasar
pelaksanaannya.
Pasal 27
Dengan ketentuan ini Hak Tanggungan dapat dibebankan pada Rumah
Susun dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang didirikan di atas tanah Hak
Pakai atas tanah Negara.
Lihat Penjelasan Umum angka 5.
Pasal 28
Peraturan pelaksanaan yang perlu dikeluarkan antara lain adalah
mengenai jabatan PPAT.
Lihat Penjelasan Umum angka 12.
Pasal 29
Dengan berlakunya Undang-undang ini, ketentuan mengenai
Credietverband seluruhnya tidak diperlukan lagi. Sedangkan ketentuan mengenai
Hypotheek yang tidak berlaku lagi hanya yang menyangkut pembebanan hypotheek
atas hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan
tanah.
Pasal 30
Cukup jelas
Pasal 31
Cukup jelas
